O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) apresenta grande potencial na arrecadação de verba aos municípios brasileiros, na organização territorial local, bem como na efetivação da justiça fiscal. Neste texto, trataremos brevemente a respeito dos principais tópicos relacionados ao IPTU:

• Incidência e fato gerador; 
• Isenção e não incidência;
• Base de cálculo, valor venal do imóvel e alíquotas diferenciadas;
• Planta Genérica de Valores (PGV), necessidade e formas de atualização.

Quer conhecer mais sobre o assunto? Continue e aproveite a leitura!

Incidência e fato gerador do IPTU 

A incidência de um tributo corresponde ao acontecimento de uma situação estabelecida em lei, a qual faz nascer o fato gerador. Também conhecida como hipótese de incidência, a sua ocorrência no mundo real culmina na obrigação de pagamento do tributo. 

No caso do IPTU, que incide sobre a propriedade imóvel, a posse ou domínio útil de tal bem, localizado na zona urbana do município, faz surgir a obrigação de pagar o imposto. Para fins de tributação, a zona urbana do município é sempre delimitada pela lei municipal. 

Além das áreas já urbanizadas da cidade, a lei também pode considerar como urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão, constantes de loteamentos destinados à habitação, comércio ou indústria.

No entanto, além de estar em área urbana/urbanizável, há outras regras definidas pela constituição para a incidência do tributo. Para que o IPTU incida, o imóvel deve ainda ser atendido por ao menos 02 de 05 elementos a seguir:

• meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
• abastecimento de água;
• sistema de esgotos sanitários;
• rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
• escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 03 (três) quilômetros.

Isenção e não incidência do IPTU

A isenção é a dispensa legal do pagamento do tributo, devendo ser aplicada legalmente conforme as características locais do município. Há inúmeras situações em que os municípios podem isentar o pagamento de IPTU. Confira as principais a seguir: 

• imóveis de até um valor limite, de proprietário que nele resida e possua um único imóvel, e ainda tenha renda familiar de até determinado valor; 
• imóveis de propriedade de aposentados e pensionistas, que o tenham como imóvel único, nele residam e possuam renda familiar até determinado valor;
• parcela de imóvel cedido gratuitamente à União, Estados ou Municípios e suas autarquias;
• parcela dos imóveis com restrição de urbanização;
• imóvel residencial pertencente a deficientes físicos com impossibilidade total de trabalho, desde que o beneficiário resida no imóvel;
• imóvel de propriedade e residência de contribuinte com doenças graves; dentre outras possibilidades. 

Além dessas situações, há um entendimento dos Tribunais Superiores em relação à não incidência do IPTU que deve ser observado. Este recomenda que o município insira em seu código municipal a não incidência do imposto para os casos de imóveis localizados na zona urbana, mas que tenham destinação rural, de acordo com artigo 15 do Decreto Lei 57/66.

Você pode gostar de ler Golpes na cobrança de tributos em prefeituras

Base de cálculo, valor venal do imóvel e alíquotas diferenciadas do IPTU 

A base de cálculo de um tributo é o valor sobre o qual será aplicado a alíquota, para determinar o valor de cobrança do imposto. Em relação ao IPTU, a base de cálculo é o valor venal do imóvel. 

O valor venal do imóvel corresponde à estimativa de preço do imóvel pela prefeitura. O cálculo estimativo considera o valor que o bem alcançaria no mercado em condições normais de negociação. 

A alíquota, por sua vez, é o percentual de incidência de um tributo sobre algo. No IPTU, a prefeitura aplica uma alíquota progressiva em relação ao valor venal do imóvel, diferenciada conforme uso e localização.  

Por exemplo, um imóvel com valor venal de até R$100.000,00 poderá ter alíquota de 0,5%. De até R$200.000,00, alíquota de 0,75%. E com valores acima de R$200.000,00, alíquota de 1%. Conforme demonstrado, o imposto cobrado aumentaria conforme o valor do imóvel. 

De forma similar, a alíquota do IPTU poderá ser maior ou menor conforme a localização do imóvel no município. Por exemplo, imóveis localizados em regiões centrais teriam alíquota maior em relação a dos imóveis localizados em regiões mais afastadas.

Resumidamente, o município deve utilizar as alíquotas do IPTU de forma que: 

• façam o imóvel cumprir com a sua função social,  estabelecida no Plano Diretor do Município; 
• possa ser aplicado o princípio constitucional da capacidade contributiva;
• se diferencie as alíquotas em razão do uso e do local do imóvel. 

As modalidades de alíquotas do IPTU são as seguintes: 

• progressivas no tempo (alíquotas com função principal extrafiscal);
• progressivas em relação ao valor venal dos imóveis (alíquotas com função principal fiscal);
• diferenciadas em razão do uso do imóvel, por exemplo, uso residencial, comercial ou industrial (alíquotas com função principal extrafiscal);
• diferenciadas em razão da localização do imóvel (alíquotas com função fiscal principal).

Planta Genérica de Valores (PGV), necessidade e formas de atualização 

A Planta Genérica de Valores é uma técnica utilizada pelos municípios para obter um “valor venal padrão em massa” para os imóveis. Através da visualização da área urbana municipal,  definem-se padrões para calcular os valores venais do metro quadrado dos imóveis, considerando sua localização, destinação e tamanho. A PGV também estabelece as premissas dos valores de construção. 

Os Tribunais Superiores entendem não haver problemas na utilização dessa técnica para fins de IPTU. Além disso, a identificação anual do valor venal de cada imóvel no município seria impraticável, considerando a grande estrutura necessária para essa tarefa.

Assim, a PGV retrata uma situação temporal, tendo por base a realidade do mercado em relação aos valores dos imóveis. Se utiliza, para tanto, de fatores que possam permitir o cálculo por imóvel. 

Ressalta-se que a PGV é apenas um instrumento norteador para a definição do valor venal dos imóveis. A ferramenta apresenta parâmetros pelos quais a Administração Fazendária efetuará os lançamentos do IPTU por unidade. Portanto, não substitui nem dispensa a análise da situação de cada imóvel, cujos dados atualizados devem estar no cadastro imobiliário.

Como funciona a estimativa da PGV na prática?

Para estimar a PGV de terrenos e áreas, o município é dividido em zonas, e para cada zona é definido um valor em reais por metro quadrado do terreno. Alguns municípios adotam valores diferenciados por metro quadrado, de acordo com a PGV da zona/setor, para estimar imóveis de grandes áreas.

Quanto às áreas construídas, estabelece-se um valor por metro quadrado com base na natureza da construção (madeira, alvenaria, pré-moldados, etc.). A prefeitura pode adotar, conjuntamente ao valor por metro quadrado, o padrão da construção.  Exemplificando: construções de baixo padrão teriam X reais por m2, de médio 2X reais, e de alto padrão 3X reais.

Para uma melhor gestão do IPTU e para reduzir as chances de os municípios serem enquadrados na renúncia de receita da LRF, é fundamental que a PGV reflita valores próximos à realidade do mercado imobiliário. Assim, a prefeitura garante que os valores sejam mais representativos dos imóveis na região.

Para tal, o Ministério das Cidades, na portaria nº 511/09, que inclui um capítulo sobre a avaliação dos imóveis, sugere que as PGVs sejam atualizadas, no máximo, a cada 4 anos. Para municípios com menos de 20.000 habitantes, a portaria recomenda que a atualização ocorra a cada 8 anos.

Conclusão

Ao longo deste post, você aprendeu mais sobre o IPTU, seus conceitos e definições básicas. Pôde conhecer ainda mais sobre seus fatores de incidência, base de cálculo e aspectos para cobrança. 

Para te ajudar ainda mais, preparamos um ebook com oportunidades para melhorar a arrecadação do tributo no início de 2025. Nele você aprenderá dicas práticas e exclusivas para impulsionar sua arrecadação do tributo sem aumento de alíquota!

Clique aqui e baixe gratuitamente o ebook IPTU 2025: 8 oportunidades para melhorar a arrecadação de IPTU no seu município.