O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) apresenta grande potencial na arrecadação de verba aos municípios brasileiros, na organização territorial local, bem como na efetivação da justiça fiscal. Neste texto, trataremos brevemente a respeito dos principais tópicos relacionados ao IPTU:

• Incidência e fato gerador;
• Isenção e não incidência;
• Base de cálculo, valor venal do imóvel e alíquotas diferenciadas;
• Planta Genérica de Valores (PGV), necessidade e formas de atualização.

Incidência e fato gerador do IPTU 

Em tema de impostos, a incidência corresponde àquela situação estabelecida em lei (também chamada hipótese de incidência), em que o seu acontecimento no mundo real faz nascer o chamado fato gerador, assim, culminando na obrigação de se pagar o tributo. 

No caso do IPTU, que incide sobre a propriedade imóvel, a posse ou domínio útil de tal bem, localizado na zona urbana do município, faz surgir a obrigação de pagar o imposto. A zona urbana do município será sempre delimitada pela lei municipal. A lei municipal também pode considerar como urbanas as áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, constantes de loteamentos destinados à habitação, comércio ou indústria.

Para que o IPTU incida, o imóvel deve ainda ser atendido por ao menos 02 de 05 elementos, quais sejam:

• meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
• abastecimento de água;
• sistema de esgotos sanitários;
• rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;
• escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 03 (três) quilômetros.

Isenção e não incidência do imposto

A isenção caracteriza-se como a dispensa legal do pagamento do tributo e deve ser utilizada legalmente conforme as características locais de cada município. Situações em que os municípios podem isentar o pagamento de IPTU podem ser, por exemplo: 

• imóveis de até um valor limite, de proprietário que nele resida e possua um único imóvel, e ainda tenha renda familiar de até determinado valor; 
• imóveis de propriedade de aposentados e pensionistas, que o tenham como imóvel único, nele residam e possuam renda familiar até determinado valor;
• parcela de imóvel cedido gratuitamente à União, Estados ou Municípios e suas autarquias;
• parcela dos imóveis com restrição de urbanização;
• imóvel residencial pertencente a deficientes físicos com impossibilidade total de trabalho, desde que o beneficiário resida no imóvel;
• imóvel de propriedade e residência de contribuinte que seja acometido de doenças graves; dentre outras possibilidades. 

No mais, em relação à não incidência do IPTU, em observância ao entendimento dos Tribunais Superiores, é recomendável que o município insira em seu código municipal a não incidência do imposto para os casos de imóveis localizados na zona urbana, porém que tenham destinação rural, de acordo com artigo 15 do Decreto Lei 57/66.

Base de cálculo, valor venal do imóvel e alíquotas diferenciadas do IPTU 

Em termos de tributos, a base de cálculo consiste no valor sobre o qual será aplicada a alíquota, para que se chegue ao valor do imposto a ser cobrado do contribuinte. Em relação ao IPTU, a base de cálculo consiste no valor venal do imóvel. 

No mais, o IPTU caracteriza-se como um imposto de alíquota progressiva em relação ao valor venal do imóvel e alíquota diferenciada conforme o uso e a localização. O valor venal do imóvel é a estimativa de preço do imóvel estipulada pelo Poder Público, que deve ser pautada pelo valor que o bem alcançaria no mercado em condições normais de negociação. 

A alíquota, por sua vez, é o percentual de incidência de um tributo sobre algo.  Por exemplo, um imóvel com valor venal de até R$100.000,00 poderá ter alíquota de 0,5%; de até R$200.000,00, alíquota de 0,75%; e com valores acima de R$200.000,00, alíquota de 1%. De tal modo, o imposto cobrado aumenta conforme o valor do imóvel. De forma similar, a alíquota do IPTU poderá ser maior ou menor conforme a localização do imóvel no município, por exemplo, com alíquota menor para imóveis localizados em regiões mais afastadas e alíquotas maiores para imóveis localizados em regiões centrais.

Resumidamente, as alíquotas do IPTU devem ser utilizadas de forma que: 

• façam o imóvel cumprir com a sua função social,  estabelecida no Plano Diretor do Município; 
• possa ser aplicado o princípio constitucional da capacidade contributiva;
• se diferencie as alíquotas em razão do uso e do local do imóvel. 

As modalidades de alíquotas do IPTU são as seguintes: 

• progressivas no tempo (alíquotas com função principal extrafiscal);
• progressivas em relação ao valor venal dos imóveis (alíquotas com função principal fiscal);
• diferenciadas em razão do uso do imóvel, por exemplo, uso residencial, comercial ou industrial (alíquotas com função principal extrafiscal);
• diferenciadas em razão da localização do imóvel (alíquotas com função fiscal principal).

Planta Genérica de Valores (PGV), necessidade e formas de atualização 

A Planta Genérica de Valores consiste em uma técnica utilizada pelos municípios para se obter um “valor venal padrão em massa” para os imóveis. Através da visualização da área urbana municipal, define padrões para cálculo dos valores venais de metro quadrado de terreno do conjunto dos imóveis nela situados, de acordo com a localização, destinação e tamanho dos imóveis. A PGV também estabelece as premissas dos valores de construção. Os Tribunais Superiores entendem não haver problemas na utilização dessa técnica para fins de IPTU. No mais, a identificação individual anual do valor venal de cada imovel presente no município é impraticável, tendo em vista a enorme estrutura que seria necessária para a realização desta tarefa. 

Assim, a PGV retrata uma situação temporal, tendo por base a realidade do mercado em relação aos valores dos imóveis. Se utiliza, para tanto, de fatores que possam permitir o cálculo por imóvel. Vale frisar que a PGV é apenas um instrumento norteador para ser alcançado o valor venal dos imóveis, ao apresentar parâmetros pelos quais a Administração Fazendária efetua os lançamentos do IPTU por unidade. Assim, a PGV não substitui nem dispensa a análise da situação específica de cada imóvel, cujos dados estão, ou deveriam estar, no cadastro imobiliário.

Para a estimativa da PGV de terrenos e áreas, divide-se a área do município em diferentes  zonas, para cada uma das quais é determinado um valor em reais por metro quadrado do terreno na localidade. Há municípios que adotam valor diferenciado para o metro quadrado em relação à PGV da zona/setor a que pertence o imóvel, para estimar o valor de imóveis com grandes áreas. 

Em relação às áreas construídas,  na técnica da “avaliação no atacado”, é estabelecido um valor por metro quadrado, conforme a natureza da construção sobre a área construída (por exemplo: construção de madeira, construção de alvenaria, construção mista, construção de pré-moldados, etc.).Pode ser adotado em conjunto com o valor por metro quadrado o padrão da construção, onde, por exemplo, construções de baixo padrão possuiriam o valor de X reais por metro quadrado; construções de médio padrão 2X reais; e as de alto padrão 3X reais por metro quadrado. 

Também vale destacar que, para uma melhor gestão do IPTU, e consequentemente uma diminuição de chances dos municípios serem enquadrados na renúncia de receita descrita da Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF), faz-se necessário que a PGV reflita valores próximos da realidade dos valores médios de mercado dos imóveis. Nesse sentido, o Ministério das Cidades, através da portaria de número 511/09, que possui capítulo dedicado à avaliação dos imóveis, sugere que as plantas genéricas de valores sejam atualizadas no máximo a cada 4 (quatro) anos. Nos casos dos municípios com menos de 20.000 (vinte mil) habitantes a portaria recomenda que a atualização da PGV ocorra, no máximo, a cada 8 (oito anos).

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