Entre os tributos que são de competência dos municípios, o ITBI pode ser uma das principais fontes de arrecadação própria das prefeituras se for gerido da maneira correta.

Por isso, preparamos um guia com as principais informações do imposto.

Aqui, você vai ver:

• qual é o fato gerador e quem deve pagar o ITBI;
• base de cálculo, alíquotas, lançamento e pagamento;

Acompanhe o texto, conheça os detalhes mais importantes do tributo e veja como reforçar o caixa do seu município!

Veja sobre o que incide o ITBI

De acordo com a Constituição Federal, o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Bens Imóveis Inter Vivos (ITBI) deve incidir sobre transações imobiliárias realizadas por pessoa física ou jurídica e é de competência dos municípios e do Distrito Federal.

Estamos falando de um tributo essencial para as finanças o orçamento público municipal, já que é uma forma de arrecadação própria.

É importante ressaltar que o tributo só deve ser cobrado se a transferência do imóvel deve ser realizada por onerosidade — ou seja, não se aplica a doações — e não se aplica a transferências por herança.

Quando o ITBI não deve ser aplicado?

O ITBI não incide quando há incorporação do capital subscrito da pessoa jurídica ou quando o imóvel é de propriedade de uma empresa que passou por um processo de incorporação, fusão, cisão ou extinção.

A cobrança também não é feita em casos em que o imóvel entra na realização do capital e, posteriormente, é retirado do capital e retorna ao proprietário anterior a esse processo. Essa isenção é valida caso a atividade profissional preponderante do detentor do imóvel não tenha relação com o mercado imobiliário.

Quais são os contribuintes?

O sujeito passivo do ITBI é determinado pelas próprias administrações municipais, já que o Código Tributário Nacional (CTN) não define quem deve pagar o imposto.

Essa regulamentação deve ser feita em lei específica. Na maioria dos casos, os contribuintes são adquirentes, cessionários, permutantes, superficiários e cedentes dos bens que foram objeto de transação.

Quem é responsável pela prestação das informações à administração municipal?

O responsável por passar as informações costuma ser o transmitente, o cedente ou tabeliães, escrivães e outros serventuários. 

A responsabilidade pode ser exclusiva de uma das partes ou solidária entre outros envolvidos no processo de transferência.

Além de determinar quem deve prestar as informações sobre cada transação específica — estimativa fiscal, valor do imposto, data de quitação, entre outras — o município também pode estabelecer quem é responsável por passar dados sobre um agregado maior de transações.

É comum solicitar aos cartórios o número mensal de transações realizadas, que são sancionados com multa para cada transferência omitida.

Cobrança e pagamento do ITBI

Com as bases do imposto em mente, é hora de entender como o ITBI é calculado, quais as formas de pagamento e as obrigações do contribuinte. Veja só:

Base de cálculo e alíquotas

O imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel, que significa quanto o bem vale em condições normais.

É importante diferenciar valor venal do preço — o valor efetivamente pago após uma negociação entre comprador e vendedor. 

Como o preço pode variar bastante, os especialistas da Gove recomendam que o Código Tributário Municipal (CTM) deixe bem claro que o ITBI é cobrado sobre o valor venal dos bens e direitos transmitidos.

Assim, a alíquota deve ser definida pelo próprio município e registrada no CTM.

Atenção: não é permitido que as taxas sejam progressivas. Portanto, a alíquota deve ser única, independentemente do valor do imóvel transacionado. 

Lançamento e pagamento

O lançamento do ITBI é feito em duas etapas.

Após a transação imobiliária, o sujeito passivo declara as informações ao município. Em um segundo momento, o fiscal faz a conferência e lança o tributo.

Os contribuintes costumam pagar o imposto à vista, mas a prefeitura pode permitir o parcelamento, com as condições mais pertinentes à realidade local.

Infrações 

As infrações são determinadas pelos municípios. É recomendável que sujeitos passivos que tentem omitir ou pagar um valor menor que o tributo sejam sancionados.

Outra prática importante é multar quem estiver enquadrado em alguma condição de desoneração e não comunicar à prefeitura quando deixar de ter os requisitos para a isenção ou desconto no imposto.

De acordo com decisões dos tribunais sobre o tema, nossos consultores recomendam que a multa máxima a ser aplicada em caso de infrações seja equivalente a 100% do imposto devido.

Faça uma gestão eficiente do ITBI 

Neste conteúdo, mostramos as principais informações sobre o ITBI: dados gerais sobre a aplicação do imposto e como é realizada a cobrança e o pagamento.

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